这两天，胖东来许昌生活广场店关店的消息又上了热搜。网上最流行的说法是，房东坐地起价，于东来不惯着，宁可关掉一家年利润上亿的店，也不惯着房东。我们不讨论某个房东到底有多坏，而是想讨论这件事背后更重要的四个字：流量主权。 1.什么叫流量主权过去做实体生意，最重要的就是位置、位置、还是位置。一个十字路口、一条商业街、一个成熟商场，每天有多少人经过，几乎决定了店能不能活。你租的表面上是几十平方米的房子，实际上是房子门口那股稳定的人流。谁控制地段，谁就控制流量入口。所以过去房东敢强势，不完全是因为房子稀缺，而是因为商户搬不起。换一个地方，老顾客可能找不到，商圈认知要重新培养，装修和获客都要从头再来。房东最强的武器，从来不是房子，而是商户搬走以后会失去客流。所谓流量主权，就是顾客为什么来、去哪里、下次还能不能找到你，这几件事到底由谁决定。如果答案是地段、商场或者平台，你的流量就是租来的。哪怕今天生意很好，入口也不在自己手里。甚至以前经常会出现一种情况，商家花了几个月时间把一家店做起来，房东眼红了直接撵人，然后自己干。 2.胖东来为什么敢走胖东来不怕这种威胁，因为它已经把流量入口拿到了自己手里。很多人不是逛街时顺便走进胖东来，而是先决定去胖东来，再打开地图找门店。甚至有人专门坐高铁去许昌，行程里最重要的一站就是胖东来。
这时候，门店不再是流量的来源，只是用来承接流量的场景。房东提供的是楼，胖东来提供的才是客流。普通商户离开黄金地段，可能什么都没有；胖东来离开一个位置，顾客会跟着它去下一个位置。它搬走以后，真正需要担心的反而可能是原来的物业和周边商户。过去是好地段成就好生意，现在是好生意重新定义什么叫好地段。换个不好听的说法，这就是于东来用自己的超级虹吸能力，碾压那些还想把地段当成底牌的地方利益。他不一定需要拍桌子。只要能转身走人，权力关系就已经变了。 3.半坡上的烤鱼店如果说胖东来太特殊，普通老板学不了，那勇哥说餐饮连麦里的一个案例，更值得看。有一家烤鱼店，开在半坡上，停车都不方便。按照传统的餐饮逻辑，这种位置几乎处处扣分。但它偏偏有很多回头客。这说明顾客不是走到半坡上，恰好看见它才进去，而是一开始就决定要吃这家店，然后想办法找到它。它的位置很差，但顾客心里有它。后来老板跟博主勇哥说餐饮连了一次麦，生意直接起飞。勇哥的流量当然是借来的，还不能算这家店的流量主权。但是这证明这家店已经具备流量主权的基础条件。这个案例最有价值的地方，不是证明连麦有多神，而是证明地段差不等于生意一定差。只要顾客是专门来找你的，半坡和停车不便就只是麻烦，不再是死刑。 4.互联网改变了入口以前顾客出门以后才决定去哪家店，走到哪儿、看见哪儿，就在哪儿消费。所以铺面必须守在客流经过的地方。现在很多人的消费决定，在出门以前就已经完成了。
他先在抖音刷到老板做菜，去小红书搜评价，在大众点评看菜单，再用地图导航过去。门店只是整个决策链条的最后一站，已经不是第一入口。这就是我以前讲的天网、地网、人网。地网是选址和装修，天网是线上流量，人网是老顾客和私域。过去地网是最重要的一环。但是现在通过互联网的打法，天网负责找到新客，人网负责把老客留下，地网的重要性自然会下降。当然，互联网没有让地段消失，它只是废掉了地段对流量的垄断权。实体店做线上最大的价值，也不是多卖几张团购券，而是让自己的生意有一天可以移动。 5.地段依然有边界另外，千万别理解成选址已经没用了。便利店、早餐、快餐、奶茶，以及高度依赖顺手购买的生意，地段依然非常重要。尤其是便利店里的烟，购买决策几乎是即时发生的，顾客不会为了买一包烟跨半个城市追着你的品牌跑。这类生意卖的就是便利，位置本身就是产品的一部分。但对于特色餐饮、美业、培训、家装、摄影、宠物服务和专业零售，用户的目的性越来越强，地段正在从决定生死的前提，变成成本表上的一个变量。店可以偏一点，面积可以小一点，装修也可以克制一点。只要线上有人能找到你，线下体验又接得住，生意照样成立。地段的价值没有消失，但地段对好生意的绑架能力正在消失。 6.房东也要重新算账以前一个商户生意好，房东很容易产生一种错觉：这家店赚这么多，是因为我这个位置好，下一轮租约就该加一点。但现在必须先回答一个问题：到底是这个位置给商户带来了人，还是这个商户给位置带来了人？如果答案是后者，优质商户本身就是物业的一部分价值。
它能抬高整个商圈的知名度，养活周边店铺，提高物业出租率。把这样的租户当成普通租客，只盯着下一年的租金涨幅，是最笨的算法。聪明的房东会给稳定租期，会给合理价格，会想办法把品牌留下来。因为他知道，自己少收的那点租金，可能会从整栋物业的增值里赚回来。不是房东不能强势了，而是房东得先弄清楚，自己手里的到底是流量资产，还是一栋恰好沾了租户光的房子。 7.普通老板怎么拿回主权普通老板不需要一上来就学胖东来，半坡烤鱼店的路径反而更有参考价值。先把产品做到值得复购。没有回头客，外面来再多流量也只是一次性热闹。再通过内容、连麦、探店和口碑，让附近的人知道你。流量可以先借，但顾客来了以后，必须想办法让他记住你、再次找到你。最后把顾客沉淀成评价、私域、复购和转介绍。这样即使平台不给流量，商场换入口，甚至门店搬了地址，你跟顾客之间的关系也不会消失。门面是租来的，地段是租来的，商场和主播的流量也是租来的。只有用户对你的认知、口碑和信任，才是房东涨不了租、平台限不了流、别人也收不回去的东西。真正衡量一家实体店有没有流量主权，不是看它今天排了多长的队，而是换个平台、换个地址以后，还有多少人愿意继续找它。胖东来能转身离开，半坡上的烤鱼店能让顾客绕路而来，本质上是同一件事：地段只是坐标，顾客认你，才是主权。我是敦敦，多年获客操盘手，如果你对流量获客有任何想法或者困惑，欢迎和我聊聊。
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